アメリカ住宅バブル崩壊が日本と違うところ

アメリカの住宅ローン問題で、世界株安となってます。

一番問題になっているのはsubprimeと呼ばれる、クレジットスコアが低い人用のローン。(クレジットスコアは、その人の人生における借金活動の歴史=クレジットヒストリーを点数にしたもの。クレジットカード支払い怖いを参照下さい。)

普通の審査を通らないような人向けに、高金利で貸し出すもの。昔からあったものだが、最近さらに、住宅ローンを貸し出すや否や債権化、ヘッジファンドとかに売却するのが一般化。住宅ローンの貸し手と、そのローンが貸し倒れになった場合のリスクをかぶる主体(ヘッジファンド)が分離してしまいモラルハザードが起こった。

いくつかの住宅ローン会社がつぶれ、大手投資銀行のBear Stearnsのヘッジファンドが二つ傾くなど、ここ数ヶ月、問題は可及的速やかに拡大していたが、さらにここ数日、アメリカ国内のみならずオランダやフランスの銀行までリスクをかぶっていることが判明、大変な騒ぎになったわけです。

日本も90年代初頭に住宅バブルが崩壊、お蔭様でその後15年くらい失われたわけで、

「ほーら、アメリカも日本と同じ目にあってるじゃん」

と思うかもしれないが、微妙に違う。

まず、バブル崩壊のスピード。日本はゆるゆると何年もかけてじわじわ崩壊していった感じだったが、アメリカは不良債権が一気に顕在化、ばっさばっさと競売にかけられる家が出ている模様。ひどい地区では、近所に複数の競売物件があるとか。

(さらにその競売を行う会場で、落札した人相手に営業しているsubprime住宅ローンの貸し手がいるとラジオのニュースで言ってました。で、実際借りる人もいると。さすが懲りない国の懲りない人たち。)

もう一つの違いは、連帯保証人の有無。

日本でもまっとうな会社勤めの人だったら保証人なしで住宅ローンが借りられる。が、ちょっとでも「普通の勤め人」から外れると、連帯保証人を入れさせられるのでは?(私は昔、大企業退職時にローンを借り替える時、親を連帯保証人にし、かつ親の家まで抵当に入れてやっと借りられました。ひー。知り合いの自営業の人は、親戚が連鎖式に連帯保証人になっていて、にっちもさっちもいかなくなっている、といってました。)

が、アメリカの住宅ローンでは、subprimeでも保証人はいりません。親子で借りるローンみたいなのもないではないが、まぁ相当変化球。普通は、本人のクレジットスコアと、過去数年分の納税申告書、プラス対象物件の査定価格だけで決まる。

ということで、ローンが返せなくなったら、家を銀行に明け渡せばいいわけです。

もちろん、家を失うのはつらいことだが、「本人だけじゃなく、親兄弟、親類縁者にまで害が及ぶ」ということがない。ゆえに連帯保証人への気兼ねなく、自分の問題として判断できる。

だからこそ、一気に貸し倒れが起こっているわけでもありますが。それゆえに、一気に膿が出て、無駄になる時間も少ない。

ちなみに、私の日本の知り合いが、最近某日本の大手金融機関に転職するにあたり、40歳間近なのにも関わらず「保証人」を求められて困ったといっていた。両親が早くに亡くなり、兄弟もなく、親戚とも疎遠、ということで、保証人になってくれる人がいない、と。結局遠い親類に頼んだようですが。

そういえば、全くもって忘れてしまったんだけど、大学を出て就職するとき私も保証人を提出した・・・のであろうか?それとも銀行の特殊事情?

保証人って、止めた方がいいシステムだと思うんですけどねぇ・・。

<参考:住宅ローン関係過去エントリー Bay Areaの住宅相場・金利・日本経済

アメリカ住宅バブル崩壊が日本と違うところ」への27件のフィードバック

  1. 就職時の身元保証人制度はあれは何なのですかねー。10年ほど前の新卒入社時、最近の入社時ともにとりあえず要求されました。新卒入社時に理由を聞いたところ「情報漏洩で損害賠償請求するときに云々」と言っていて、まあなんとなく理解したのですが(機密が要求される仕事だったのでわからなくもないものの)、でもまあ慣習に近いものだとは感じてます。
    ただ、住宅の賃貸契約の連帯保証人制度は日本でも急激に衰退してますよ。以前は親を契約に噛ませとけば家賃の取りっぱぐれはないという計算だったのでしょうが、リストラ、年金額減少、離婚での年金分割などなどで、親からも取りっぱぐれることが多くなって、意味がなくなってきたんだと思いますが。代わりに家賃の数%分払う保険に入らされるケースが多いですね。

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  2. 連帯保証人になって当の本人に夜逃げされて、
    生涯借金に追われた人を知っています。
    かなり悲惨な生活でした。
    「土地バブル崩壊」は今でも日本に大きな傷跡を残していますよ。
    ちなみに私の学生時代の知人たちは25年間、35年間の住宅ローンを選び(10年程前)毎月住宅ローンに
    悩まされています。35年間ローンだと3000万円で総計
    1.7倍返済しないといけない計算だとか。
    日本は米国よりも地価が高いから本当に不動産を買うと
    なると生涯かけて返済ものになるでしょう。

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  3. 根本的な保証人の要不要とはすこし離れますが、
    保証人紹介業や保証人代行業、などがありますので
    親類縁者がいない、または迷惑をかけたくない、という人も、
    本来はそう困らない(はず)かな、、、と思います。
    使ったことはないので、実際どのようなものかは知りません。

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  4. あー家を担保に借りられるから、逆にアメリカはすぐホームレスになってしまうのか、と思いました。
    日本の保証人制度、面倒ですよね。村社会の名残を感じる。
    今、すっごく遠巻きにBear Stearnsの仕事をしているのですが、ここを見たおかげで何が起きているのかがわかりました。

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  5. 私も保証人は大変ですね。
    買うなんて論外だけど、部屋を借りるだけでも無限責任の連帯保証人を用意しろと言われるわけだから。無限責任なんてなってくれる人は、ごくちかい親類縁者に限られますよ。コレばっかりは、敷金・礼金と並んで早急に国で規制してもらいたい物ですね。
    この調子だとホームレスにはならなくても、保証人が用意できなくて引っ越せなくなるかも。アホらし。
    >保証人紹介業や保証人代行業、などがありますので
    あんまり聞かないし、まともな職業の人が利用する物ではないのでは?
    第一、無限責任の代行って、一体どのくらい金取れば儲かるんだろう?毎月の掛け金を聞くのが恐ろしい。
    あ、それとも生命保険への加入が条件とか?

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  6. そうですね、こっちの不良債権処理は日本と比べ物にならないぐらい早く進んでますね。まあ日本経済の屋台骨を自負していた大銀行様がつぶれるのと、ヘッジファンドがふっとぶのとでは、国の経済に対する影響も違うんでしょうね。
    あと、日本と一番違うなーと思うのは、住宅の中古市場が成熟しているので、「土地+建物」の建物部分の資産価値が日本のようにがたがたと落ちないことではないでしょうか。だから、今後数年アメリカの住宅相場が下げ続けたとしても、”買ったマンションが数年で半値”みたいなほどの悲劇はおきないのではないかと。
    まあ、これから住宅購入を考えないといけない身としては、がらがらと値崩れしてくれたほうが嬉しいんですが。(笑)それにしても、アメリカは家が安いっていう誤解は根強いみたいですねえ。ベイエリアは、23区並なんですけどねえ。(ため息。。。。。)

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  7. ご指摘のとおり、日米で金融の仕組みが異なり、不動産バブル崩壊の影響の出かたには違いがありそうですが、今回のサブプライム問題は、まだ全貌が明らかになっていませんが、個人的には「とっても、えらいことになる」気がしています。
    米金融当局も最初は「本件が米経済に与える影響は軽微」とクールに構えていましたが、9.11以来の異例の資金対応を余儀なくされています。
    この程度で済んでくれることを祈ります(日本への影響を懸念)。

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  8. この前まで、サブプライムローンに関する問題は限定的だってニュースで言っていませんでしたっけ?
    それなりに影響が出始めると、誰もが昔のニュースを忘れたようです。
    ある程度、知識があればニュースが言っていることが正しいか否か区別が付くのでしょうが、素人には区別つきませんね。

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  9. 保証の件で思い出したのですが、日本では住宅ローンを借りる場合、団信という保証をつける(費用負担は借入者、もしくは銀行が負担)ケースが最近は一般的。
    一方、アメリカでは保証でカバーすることはあまり無い様子。つまり、バブルの処理が競売等で早く済むと言葉で言うのは簡単ですが、実際の個人の負担においては、日本のバブル期以上に、今のアメリカの個人の悲惨さが上回ると思いますが、いかがでしょうか?

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  10. 日本の連帯保証についての話ですが、ちょっと実際と違うと思います。1987年から2002年まで15年間、東京で日本の都市銀行に勤めていましたが、「親戚の連帯保証」なんて、要求したことありません。
    基本的に、連帯保証を取る場合は、
    ・会社に対する融資の場合、その社長の連帯保証を取る。
    ・住宅ローンで不動産が共有名義の場合、共有者全員の連帯保証を取る
    と言う感じで、それ以外はバブル以前でもほとんど保証はとりませんね。
    商工ローン業者は、いろいろ連帯保証を取るようですが、限界金融ですからね。ほとんどの普通の金融機関は、「第3者の連帯保証」なんて使わないですよ。
    「本人だけじゃなく、親兄弟、親類縁者にまで害が及ぶ」なんてことは、まずないですね。

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  11. >日本は米国よりも地価が高いから本当に不動産を買うと
    なると生涯かけて返済もの
    シリコンバレー(とかニューヨークとか)は、日本と同じデス。小さい家が少ない分日本よりひどいかも。30年ローンで、しかも月額60万円返済、なんてのがミドルクラス的だったりして恐ろしいのですが。
    >家を担保に借りられるから、逆にアメリカはすぐホームレスになってしまう
    ??レンタルすればよいのでは??親兄弟が見放すのでホームレスになる、っていうのは確かにあるんですが。
    >住宅の中古市場が成熟
    そうそう、これはその通り。腐っても鯛、、っていうか・・・・・。ww
    >そう簡単な問題で無さそう
    もちろんですとも~!!だって、日本の10年分の問題が1年でやってくる、って感じなんですからそりゃもう大変ですよっ!!しかも、複雑怪奇なfinance schemeがはびこり、異なるクラスのアセット(債権と株、など。)も同じような振る舞いをしたりして、ヤバイです。
    >ニュースで言っていませんでしたっけ?
    将来にわたって全貌が見える人が1人でもいたらこんな事態にはならないわけで・・・ニュースは、単に「今はこう思われる」という説の一つでしかありませんから。それに、事態は常に変わっていくわけで、完璧に正しいこと、というのはそもそも存在しないと思います。
    >実際の個人の負担においては、日本のバブル期以上に、今のアメリカの個人の悲惨さが上回ると思いますが、いかがでしょうか?
    団信は、生命保険ですよね?確か。支払い者が死んだ時にしか効力が出ないし、アメリカでも別に個人的に生命保険を掛けておけばよいので、あまり関係ないのではないでしょうか?ちなみに、不動産の売買にかかる費用(手数料、税金など)は、日本の方がアメリカより数パーセント高上がり。この数パーセント分で、アメリカのヒトは生命保険買って置けばよいだけかと思うんですが・・。
    参考資料デス↓
    http://www.businessweek.com/magazine/content/07_33/b4046615.htm
    Business Week
    “Lessons From Credit Disasters Past:
    History suggests that despite the subprime mess, money will keep flowing”
    <subprime問題があっても、他のアセットクラスは大丈夫、今までもそうだったし!という元気な話>
    http://select.nytimes.com/2007/08/12/business/yourmoney/12gret.html
    New York Times
    “A Week When Risk Came Home to Roost”
    <ヘッジファンドへの資金が枯渇すると、private buyout dealが減る。よってstock marketにも影響が出る。しかも大規模なcollapseにより、quants fundにmodel misbehaviorが。という不元気な話>
    model misbehaviorといえばこんな本もあった。
    The Black Swan: The Impact of the Highly Improbable
    http://www.amazon.com/Black-Swan-Impact-Highly-Improbable/dp/1400063515

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  12. >元銀行員様
    私は取られました、連帯保証人。ww
    日本で唯一、住宅ローンに連帯保証人を取られた人間だったりして。
    あ、ちなみにその時、日本の銀行は、保証人の有無など関係なくどこも貸してくれなくて、借りたのはCitibank。そういう意味では、本当に特殊事例だったのかもしれませんね。
    村上春樹も(売れてたのにもかかわらず)住宅ローン断られたことがあったって書いてましたし。
    ちなみに、Citibank、ほんの数日で融資の決断が出たのは感動した。ありがたくて涙が出たので、それ以来今日に至るまでずっとCitibank使ってます。
    そういえば、勤務先経由で借りる住宅ローンって、返せなくなるとどうなるんでしょう?あれって会社が保証人になってて、会社が代わりに返しえてくれるのかしらん?

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  13. >私は取られました、連帯保証人。ww
    そうですか。20年ぐらいに前に「住宅ローンでは原則連帯保証人を取らないように」という大蔵省(古)の通達があるんですがね。勤続年数が3年なかったのでしょうか。あと、作家のような人気商売も住宅ローンは難しいですね。短期ならOKですが、20年先とか分かんないですよね。
    融資可否の判定までの時間ですが、最近ではすごく速くなっています。住宅ローンの市場は不動産業者に牛耳られていて、だいたい、不動産業者が融資申込の概要をお客様に書いてもらって、それを銀行4、5行にFAXします。FAXを受け取った銀行では、必死になって「より速く、より(金利が)安く」回答します。不動産業者はそれを「こことことの銀行からOKが出ました」とやります。最近の判定時間は2、3時間でしょうかね。それ以上遅いと、不動産業者からFAXが来なくなるので。
    勤務先の会社経由の場合、会社と銀行の間の契約で、いろいろパターンがありますね。ただし、会社が保証しているパターンでも、会社が支払った分は、個人に会社から請求が来ますから、結局同じですが。

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  14. 住宅ローンに関しては、保証人が見つからなくても賃貸という選択肢が残されていますが、就職で保証人を求められるのは、とても困りますね。 今まで何回か転職していますが、例外なく保証人を要求されています。聞いた話では、最近ではアルバイトでも保証人を要求する会社があるのだとか。 家族がいない人や、人付き合いが苦手な人には、実に生きにくい国ですね。日本って。
    で、実際、情報漏えいや不祥事で会社に損害を与えた場合、会社はその親なり親類なりに、ホントに賠償請求を行うんでしょうかね?どうなんでしょう?

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  15. 団信は確かに生命保険でした。失礼しました。
    改めて千賀さんの文を読んでみると、「保証」の部分に焦点を当てて書かれていたわけですが、私が言いたかったことは、『「ほーら、アメリカも日本と同じ目にあってるじゃん」と思うかもしれないが、微妙に違う。』『一気に膿が出て、無駄になる時間も少ない。』あたりを読んでいると、アメリカは日本みたいにバブル崩壊の影響をそれほど受けないとの印象を受けたので、そんなことは無いのではないか?(時間が経過しないとわかりませんが)と言いたかっただけです。
    元々目一杯消費し、預貯金も少ない一般庶民層までいわゆるホーム・エクイティ・ローンでギリギリまでおカネを借りて二軒目の投資用の家、あるいはコンドミニアムを買って利殖していたツケは、かつての日本において住専から年率15%とかの高金利ローンを借りていたのと何ら変わらないと思います。

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  16. >団信は、生命保険ですよね?確か。支払い者が死んだ時にしか効力が出ないし、
    もし支払えなくなった場合は、その人に『事故死』してもらえばいいのではないでしょうか。
    『奇妙な偶然』と言う奴でね。

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  17. >だって、日本の10年分の問題が1年でやってくる、って感じなんですからそりゃもう大変ですよっ!!
    アメリカが1年で片づけてしまう問題を、十年以上かけて(できれば責任者が引退した後に問題を先送りして)のんびり片づけようとするから問題が大きくなるのでは?あたかもサラ金で生活費を借りたために、利子だけで元々借りたお金の何倍も支払って最後は自己破産するかのように。
    >シリコンバレー(とかニューヨークとか)は、日本と同じデス。小さい家が少ない分日本よりひどいかも。
    それはそうでしょうが、
    >30年ローンで、しかも月額60万円返済、なんてのがミドルクラス的だったりして恐ろしいのですが。
    年間720万円。私の『年収』を軽く超えるってば。orz
    つか年収720万なんて、日本企業のIT技術者じゃほとんど夢のまた夢ですよね?

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  18. chikaです。
    シリコンバレーのミドルクラスは共働きです!!ww
    >『事故死』してもらえば
    団信なんていうのより、もっと直接的なのが↓
    http://www.businessweek.com/magazine/content/07_31/b4044005.htm?chan=search
    「生命保険を、かけられている人間が生きているうちに買い取って、残りの掛け金を払いながら対象者が死ぬのを待つ」
    というビジネス。ヘッジファンドやらウォールストリートの銀行やらがやってるそうです。ひー。
    The life settlements industry—the business of buying and selling unwanted life insurance policies—is attracting people from a variety of backgrounds. In the past eight years, business has blossomed as the elderly look to unload unwanted policies. The main buyers of these policies are hedge funds, speculators, and Wall Street banks, all betting that the sellers will die sooner rather than later, so they can collect on the hefty death benefits.

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  19. >シリコンバレーのミドルクラスは共働きです!!ww
    共働きでも年収700万×2は辛いなー。二人で合計1千万いけば上等な方?
    二人で合計800~1000万程度の年収から住宅ローンだけで毎年720万
    支払って、はたして生活できるんだろうか?
    爪に火をともして生活すれば可能かもしれないが、やっぱし厳しすぎる気がする。

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  20. 統計のマジックも含んでいてアレですが、面白い記事がありました。
    http://career.oricon.co.jp/news/48232/
    共働きでも1000万以上は僅かに15%だそうです。
    共働きでも年720万のローンの支払いは非常に難しいようです。
    あとこの統計だと共働きといっても、短時間のパートも含んでいそうですね。
    コメントを見ると面白いことも書いてます。
    http://b.hatena.ne.jp/entry/http://career.oricon.co.jp/news/48232/
    「しょうもない結果の導き方。他は100万円刻みのバンドなのに、1000万円以上は青天井。最も多くなっても当然。逆に、500万円未満をひとくくりにしていれば、そこが1位になるし。」
    「HIKS(Half Income with KidS)問題。子どもを“効用を満たすように”育てるには、世帯年収600万以上が必要だから、共働き1000万以上の約16%の除くと、専業主婦型の出産育児は厳しいね。祖父母の協力がないと厳しい。」

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  21. 「アメリカ住宅バブルが日本と違うところ」
    それは、日本の場合、自分のところの問題で済んだが、アメリカのそれは、世界中に非常に悪影響を与えているところ。1年で簡単に片付きそうにもないですね。
    もっとも、証券化商品を買った投資家の自己責任は免れませんが。

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  22. chikaです。
    >1年で簡単に片付きそうにもない
    まだ半年強しかたってないのに、がんがん損切りが進んでいるので、本当に1年で片付かないとは言い切れないのでは。処理は本当に1年で終わりでは、という気がします。その影響の不景気が、どれくらいの期間世界に陰を残すのは別問題ですが。

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  23. 政府系ファンドの出資も打ち止めみたいし、エンロンの時みたいに日本でヤバい資金集めを始めたようだ。
    欧米金融機関は危ないんでない?くわばらくわばら。

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  24. chikaです。
    政府系ファンドはSovereign wealth fundのことですか?だったら、1月15日に韓国/シンガポール/クウェートが出資したばっかりで、まだ1週間強しかたってませんが・・・打ち止め??
    私は、そろそろキャッシュを株に移そうかな、と思ってますが(笑)。

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