家を買う:日米比較

view.JPG最近引っ越した。今までもリスが庭でキノコを食べ、郵便箱にはハサミムシが大量発生する田舎だったが、たった2キロ弱移っただけでもっと田舎になった。パチパチ(←田舎好きなので喜びの拍手)周りの景色は左の写真のような感じ。 DSLでも150kしか出ず、ケーブルインターネットは先月やっと開通したという場所である。これでも一応シリコンバレー。っていうか、かなり中心。

backyard.JPG庭はこんな風。樫の木。これが嵐で倒れてきたりしたら屋根が抜ける。家に保険をかけたら保険屋もびびって写真を撮りに来た。

さて、日本でも中古マンションを一回買って、日本を出る前に売った。今回も中古の家を買った。ということで、日米の家の買い方の違いについて。

最大の違いは、買う際のオファーの入れ方だ。私が日本で買ったときは、「この値段で買います」と書いた紙を一枚出すと、後からもっと高い値段で買うという別の買い手が登場した場合でも、「もっとよい値がつきました。マッチさせますか?」と売り手がご親切にも聞いてきてくれる、という仕組みになっていた。だから、「買いたいなぁ」と思ったら、とりあえずダメモトでちょっと低めにオファーしてみる、てなことが可能だった。

この買い方は、単なる買付証明じゃなくて、first refusal right付きってな感じ。今もあるのでしょうか。まぁなかったとしても、日本で中古の家を買うとなったら、一番大事なのは買い手が買おうと思うかどうか、だけにかかっているといってよいだろう。

転じて、アメリカの家の買い方は、売り手と買い手の駆け引き。どういう駆け引きになるかは、売り手市場か買い手市場かで異なるが。

駆け引きの対象は、値段だけでなく様々な内容が加味される。
「高い値段で買うが、住宅ローンが借りられるのが条件」とか、(ちなみに当地では、買う物件を見つける前に、収入などの条件でローンの前審査を受けておくのが普通)
「安い値段で買うが、売り手は売買成立後XXヶ月そのままただで住み続けてもよい」とか
あの手、この手がある。

特にプロセス上の最大の違いは、買い手が買う意思表示をして(=offer)売り手がそれを承認してから、実際に売買契約が成立して代金の受け渡しが終わる(=closing)までに相当時間がかかること。1ヶ月くらいは簡単に過ぎてしまう。

売り手のリスクとしては、一旦買い手のofferを受けたあと、closingまでの間に問題が起こって取引がダメになると、そこからもう一回新たに買い手を探さなければならなくなる、ということがある。だから、offerを受けるところで「本当にこいつらと、closingまでの時間をともに過ごしてよいのか」ということを見極めなければならない。

カリフォルニアで家を買うためのバイブルと言ってもよい(っていうか、基礎から懇切丁寧という意味で「バイエル」と言ってもよいかも)How to Buy a House in Californiaでは、
「offerを出すときは、きちんとした身なりで、いい車に乗って行きましょう」
なんてアドバイスが載っていたりする。

closingになぜそんなに時間がかかるかというと、
-inspection(家の構造やシロアリなどをチェック)
-上記で問題があって、それを売り手が直す場合は、それを直す
-open escrow account(売買代金を一旦入れておくエスクローを開いて・・・)
-obtain title report/title insurance(所有権の確認と、所有権保険購入)
-mortgage(住宅ローン借りる。これは日本も一緒ですが、いろいろなタイプがあって複雑なのだ。)

というようなことがあるので。

今のシリコンバレーは売り手市場で、一軒の家に数件から、ひどいときでは10件、20件といった買い手のofferが入る。この激戦を勝ち抜くには、どういうofferを出すべきか買い手が頭をひねらなけらばならない。2週間ほど前のSan Jose Mercury新聞では、何度もofferを出して、敗れ続けた買い手が、ついに売り手が家にいるときを狙って家族で訪問、「我々はこういう理由で是非あなたの家が買いたい」というプレゼンをして勝ち取った、なんていう話が出ていた。

たとえ買い手市場であっても、
「イヤだったら、カウンターオファーしてくるだろう」
と、売り手が提示した値段より著しく低い値段でofferをいれたりすると、売り手が(たとえ他に売れる当てが無かったとしても)気分を害していきなり断ってくる、ということもあるようだ。

一方、offerしてそれがサッと受諾されると、
「もしかして高値を申し出て(overbid)損したんじゃないか」
と買い手側が気分を害することもある。(数年前にMountain Viewに家を買った私の友人は、それでものすごく後悔して、後々まで文句を言っていた。)

というわけで、この駆け引きは、うーんと頭をひねる必要があるのである。
こうして、家を買うという、殆どの人が体験する行為の中に「売買の巧みな駆け引き」の必要性が組み込まれているのは、とっても資本主義のアメリカっぽい、と思ったのでした。

なお、アメリカの住宅市場の加熱ぶりについてはこんな記事が。
Business Week* Why Housing Is About to Go “Pop!”
EconLog:Housing Bubble, Again
住宅市場がバブルかどうかを判断する指標として買った場合のローン返済と借りた場合の賃料を比較、賃料よりローン返済が大きくなるとバブル(そうなったら、借りた方が得だ)というのがある。それで見ると、超バブル。EconLogの方では、「今一番バブルな住宅市場はどこだ」という問いかけに対し、コメントで一人
「Not in Central Ohio. No bubble here.」
と答えている人がいてオハイオの僻地ぶりが笑える。

さて、シリコンバレーの住宅市場はどうなりますことやら。私、日本の住宅ではウン千万円損しましたが、また同じ損を繰り返したら、働いては経済に金をばら撒き続ける「個人IMF」ですね。ははは。

家を買う:日米比較」への4件のフィードバック

  1. ハワイも今かなりの売り手市場です。住宅価格は過去最高をマークしていますが、まだ上がり続けてるってことと低金利とでみんな我も我もと買おうとしている感じです。
    それにつられて賃貸物件が値上がりし数も少なくなっているのが困りもの。今住んでいるところも、オーナーは売りたいらしい、というのをマネージャ経由で聞いています。まだ決断してないようなので、もうしばらくは住めそうですが…

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  2. shiro-さん
    こんにちは
    ハワイも高騰してますか・・・。誰が買っているのでしょう。前回のハワイの不動産バブルは日本との連動でしたが、今回はアメリカ本土との連動でしょうか???
    しかし、高いハワイの不動産に慣れておけば、アメリカ本土は怖くない!ですよね。ハワイに住んでいた中国人がロスに行って、不動産を見て、あまりに安いので思わずホイホイ買ってしまった、なんてことがあったらしいです。もちろんアイオワとかに行けばもっと安いのですが。

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  3. 低金利でaffordableになったおかげで買って住みたいと思う人が増えたって感じのようです。あと、供給が少ないことが相場を押し上げていて、「今買わないと大変」とみんな思ってる、って感じでしょうか。
    中古住宅はここ一年で25%、最近2ヶ月だけで7%値上がりしてるそうです:
    http://the.honoluluadvertiser.com/article/2004/Apr/03/bz/bz01a.html
    先日まで、ハワイの2大コンクリート会社が1ヶ月以上ものストを打っていて、そのせいで新築物件や改修が遅れているのも供給不足に拍車をかけているとかなんとか。half million〜1 million超の新築コンドでも、発売の1週間以上前から行列ができています。
    こんなことならローン組みやすい会社員時代に買っとけば良かったかも…

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  4. ここ1年で25%ですか!!ひえー。シリコンバレーもびっくり。
    「こんなことならローン組みやすい会社員時代に買っとけば良かったかも」
    よーくわかります。わが家も、私はクレジットヒストリーが短いので悪い一方、ダンナは過去3年の平均で半分近く無職という状態だったので、ダンナが職のある今のうちに買っとく、というのもちょっと動機としてあります。
    でも、過去3年分のタックスリターンがあればmortgage何とかなりますですよね。。。。日本人で「将来はハワイに移住したい」って言ってる人たくさんいるし、日本人の引退世代は増える一方。ハワイは、そちらからの需要もるから、買いじゃないかなぁとひそかに考えているんですが。

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